대출규제 DSR, DTI, LTV 한눈에 정리

 

 

 

“대출 규제가 왜 이렇게 복잡하지?”
처음 접할 때 누구나 한 번쯤 드는 생각입니다.

집을 사거나 전세자금 대출을 알아볼 때, DSR, DTI, LTV라는 말들이 어김없이 등장합니다.
하지만 설명을 들어도 무슨 뜻인지 헷갈리고, 결국 ‘대출이 왜 이만큼밖에 안 나오지?’ 하는 의문만 남게 되죠.

저도 회계 업무를 하면서 대출 관련 서류를 자주 다루다 보니 이 세 가지 규제가 어떤 기준에서, 어떻게 작용하는지를 자연스럽게 익히게 되었습니다.
처음엔 복잡해 보였지만, 하나씩 이해하고 나니 내 상황에 맞는 대출 전략을 세우는 데 정말 유용하다는 걸 알게 됐어요.

다음은 DSR, DTI, LTV가 각각 어떤 의미를 가지는지, 그리고 어떤 기준으로 내 대출 한도가 결정되는지
쉽게 정리해 보도록 하겠습니다.

 

목차
1. LTV(Loan To Value) - 담보 기준 대출 규제
2. DTI (Debt To Income) - 소득 기준 주택담보대출 규제
3. DSR (Debt Service Ratio) - 전체 부채 기준 종합 규제

 

1. LTV (Loan To Value) – 담보 기준 대출 규제

LTV는 담보 가치에 따라 대출 가능 금액을 정하는 기준입니다.
즉, 집값의 몇 퍼센트까지 은행이 돈을 빌려줄 수 있는지를 판단하는 지표입니다.

• 예 : 집값이 5억 원일 때, LTV가 70%면 최대 3억 5천만 원 대출 가능
• 특징 : 투기과열지구, 조정대상지역은 LTV 한도가 더 낮아질 수 있음
• 적용대상 : 주택담보대출

“집값이 기준이다. 담보가치에 따라 대출금이 정해진다.”

 

2. LTV (Loan To Value) – 담보 기준 대출 규제

LTV는 담보 가치에 따라 대출 가능 금액을 정하는 기준입니다.
즉, 집값의 몇 퍼센트까지 은행이 돈을 빌려줄 수 있는지를 판단하는 지표입니다.

• 예 : 집값이 5억 원일 때, LTV가 70%면 최대 3억 5천만 원 대출 가능
• 특징 : 투기과열지구, 조정대상지역은 LTV 한도가 더 낮아질 수 있음
• 적용대상 : 주택담보대출

“소득으로 따지는 대출 능력. 내가 벌 수 있는 만큼만 빌리게 한다.”

 

3. DSR (Debt Service Ratio) – 전체 부채 기준 종합 규제

DSR은 최근 대출 심사에서 가장 강조되는 기준입니다.
내가 가진 모든 대출의 원리금 상환액을 소득과 비교해 한도를 설정합니다.

• 예 : 연소득 6,000만 원, DSR 40% → 연간 상환액 2,400만 원 이내
• 포함 항목 : 주택담보대출 + 신용대출 + 카드론 + 자동차 할부 등
• 적용대상 : 모든 금융부채
• 2024~2025 추세 : 1금융권·고소득자에게도 전면 적용 중

“전체 빚 기준의 대출 규제. 가장 엄격하며, 실제 승인 여부에 큰 영향을 준다.”

 

★ DSR·DTI·LTV 비교표로 한눈에 정리

 항목            기준          포함 범위                                         적용 대상                      특징

 

LTV	담보	주택가격	주택담보대출	지역·용도별 차등 적용
DTI	소득	주택담보대출 원리금	주택담보대출	소득 기준, 일부 전세대출 포함
DSR	소득	전체 금융부채 원리금	전 대출	모든 대출 포함, 가장 강력한 규제

 

DSR, DTI, LTV는 숫자처럼 보이지만, 사실은 금융기관이 당신에게 묻는 세 가지 질문입니다.

• 당신의 담보가 충분한가요? (LTV)
• 당신의 소득으로 갚을 수 있나요? (DTI)
• 당신의 모든 빚을 고려해도 괜찮을까요? (DSR)

이 기준들은 단순히 대출을 제한하는 규제가 아니라, 금융위험으로부터 개인을 보호하는 안전망이기도 합니다. 대출을 고민하고 있다면, “얼마를 빌릴 수 있을까?”보다 “어디까지 감당할 수 있을까?”를 먼저 고민해보시기바랍니다.