양도소득세 중과 한시적 완화, 부동산 시장에 미치는 영향

 

2025년, 정부는 부동산 시장의 연착륙을 위해 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 정책을 발표했습니다.
최근까지도 이어진 부동산 거래 절벽, 금리 부담, 경기 둔화 우려 속에서 시장 유동성을 회복시키기 위한 선제 조치로 해석되고 있습니다.

양도소득세는 부동산 매각 차익에 부과되는 세금으로, 특히 다주택자에게는 중과세율이 적용되어 왔습니다.
이번 한시적 완화는 다주택자들의 매물 출회를 유도하고, 시장의 숨통을 틔우려는 의도를 담고 있습니다.

이 글에서는 양도소득세 중과 완화의 주요 내용, 예상되는 시장 반응, 투자자 전략까지 상세히 분석해 보겠습니다.

 

목차
1. 양도소득세 중과란 무엇인가?
2. 2025년 한시적 완화 조치 - 무엇이 달라지나?
3. 부동산 시장에 미치는 영향
4. 투자자와 실수요자의 대응 전략

 

1. 양도소득세 중과란 무엇인가?

양도소득세 중과란, 일반 세율보다 높은 세율을 적용해 다주택자의 부동산 양도차익에 더 많은 세금을 부과하는 제도입니다.

기본적인 양도세율 구조는 다음과 같습니다.

• 1 주택자(비과세 요건 충족 시) : 양도세 비과세 또는 일반세율(6~45%)
• 다주택자 : 중과세율 적용 (기본세율 + 20% p, 조정대상지역 내 3 주택자는 +30% p)

즉, 다주택자가 조정대상지역 주택을 매각하면 최대 75%에 달하는 세금을 부담해야 했습니다.
이러한 높은 세금 부담은 매도 심리를 위축시켰고, 결과적으로 거래량 급감 → 시장 경직이라는 부작용을 초래했습니다.

 

2. 2025년 한시적 완화 조치 - 무엇이 달라지나?

정부는 2025년 5월부터 2026년 5월까지 1년간 한시적으로 양도소득세 중과를 완화한다고 밝혔습니다.

주요 완화 내용은 다음과 같습니다.

  구분                                    기존                                               완화 내용

조정대상지역 2주택자	기본세율 + 20%p	기본세율 적용(중과세율 폐지)
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 + 30%p	기본세율 적용(중과세율 폐지)
적용 대상	2025.5.1 ~ 2026.4.30 양도분까지	해당 기간 내 양도 시

또한, 다주택자라 하더라도 2년 이상 보유 요건만 충족하면, 일반세율만 적용받을 수 있습니다.
이는 다주택자들의 '세금 폭탄' 부담을 대폭 경감시키고, 시장에 매물을 유도하려는 강력한 신호로 볼 수 있습니다.

 

3. 부동산 시장에 미치는 영향

이번 양도세 완화 조치는 다음과 같은 시장 변화를 유발할 것으로 예상됩니다.

• 매물 증가: 다주택자들이 양도세 부담이 줄어든 틈을 이용해 적극적으로 매도에 나설 가능성이 높습니다.
• 가격 안정화 기대: 매물 증가로 인해 공급이 늘어나면서, 가격 급등 압력이 완화될 수 있습니다.
• 거래량 회복: 그간 거래세 부담 때문에 위축됐던 시장에 활기를 불어넣을 수 있습니다.
• 수요자 관망 심리 완화: 매물과 거래량이 늘어나면, 실수요자들도 시장에 조금씩 복귀할 가능성이 있습니다.

다만, 일각에서는 일시적 매물 증가 이후 다시 거래 절벽이 올 수 있다는 지적도 제기되고 있어, 정책 종료 시점까지는 주의 깊게 시장을 관찰할 필요가 있습니다.

 

4. 투자자와 실수요자의 대응 전략

이번 양도세 완화는 투자자와 실수요자 모두에게 기회가 될 수 있습니다.

 1) 투자자 전략

• 보유한 다주택을 정리하려는 경우, 이번 완화 기간을 적극 활용해 양도세 부담을 최소화할 수 있습니다.
• 다만, 무리한 투매는 금물입니다. 매도 타이밍과 주변 시세를 신중히 비교해야 합니다.

 2) 실수요자 전략

• 매물 증가로 인해 가격 협상력이 커질 수 있으므로, 적극적인 매수 검토가 필요합니다.
• 특히 신축이나 입지가 좋은 아파트는 가격 하락이 제한적일 수 있어, 오히려 매수 경쟁이 치열해질 가능성도 염두에 두어야 합니다.

 3) 공통 전략

• 세금 제도는 '한시적'이므로, 정책 종료 시점(2026년 4월) 이전 매도·매수 계획을 명확히 세워야 합니다.
• 양도세 외에도 취득세, 종부세, 보유세 등 종합적인 세금 계산이 필요합니다.

 

양도소득세 중과 한시적 완화는 부동산 시장의 경직을 완화시키기 위한 정부의 긴급 처방이라 할 수 있습니다.
하지만 이 조치는 시장의 체질을 근본적으로 개선하는 해법이 아니라, 시간을 벌기 위한 임시 조치라는 점을 인식해야 합니다.

투자자와 실수요자 모두 정책의 종료 시점과 시장의 구조적 흐름을 주의 깊게 살펴야 하며,
무리한 기대보다는 신중하고 현실적인 전략이 필요한 시기입니다.

단기적 기회를 잡는 것도 중요하지만, 장기적 자산관리 관점에서 리스크 관리를 병행하는 것이
지금 이 시기에 가장 현명한 선택이 될 것입니다.